La pratica di mutuo fondiario (1998)

M U T U I F O N D I A R I A. CARATTERISTICHE Con il mutuo fondiario una banca concede al cliente un prestito per l?acquisto di un immobile sul quale accendera? una ipoteca a garanzia del rimborso di quanto dovuto secondo il contratto di mutuo sottoscritto.I tassi di interesse che le banche richiedono per finanziare l?acquisto di una casa tramite l?accensione di un mutuo sono attualmente, in media, del 5,75 / 7 per cento sia per tassi variabili che fissi.La durata di un mutuo varia, in Italia, dai 5 ai 20 anni, con una media di 11 anni.Nei paesi del nord Europa la media si aggira attorno ai 25 anni). Una curiosità: in Giappone la vita media di un mutuo è di circa 35 anni; esistono mutui di 75 anni. (B) SPESE DA AFFRONTARE Oltre al tasso di interesse l?acquirente deve affrontare altre spese:1) Spese di istruttoria ( cioè per dare inizio alla pratica) oggi in media tra le 400.000 e le 600.000 lire;2) Spese di perizia effettuata dalla banca per valutare il valore, costo attorno alle 400.000 lire; 3) Pagamento del notaio, in media del 2 / 2,5 per cento del valore del mutuo;4) Imposta sostitutiva dello 0,25 per cento del valore dichiarato dell?immobile;5) Imposte a carico dell?acquirente (IVA ecc.).Si ricordi che, se si tratta dell?acquisto della prima casa, una parte degli interessi pagati possono essere detratti dal reddito imponibile e pagare meno IRPEF. Il futuro ;proprietario dovra? pagare al comune di appartenenza l?Imposta Comunale sugli Immobili ( ICI ).(C) SI DEVE SAPERE CHE......Prima di sottoscrivere il "compromesso" con il venditore, l?acquirente deve sapere:- che per ottenere il finanziamento possono passare anche due mesi (salvo imprevisti), perciò non è opportuno indicare tempi troppo stretti per il saldo della quota da pagare al venditore tramite l?accensione del mutuo;- che chi ha in corso di rimborso precedenti protesti difficilmente verrà finanziato- che alcune banche respingono la domanda di mutuo se l?immobile interessato:a) è pervenuto al proprietario attuale o ai precedenti (fino a 20 anni prima) tramite "donazione" perchè potrebbero sempre sorgere problemi di impugnazione della donazione stessa. b) ha subito ristrutturazioni per le quali la domanda di condono edilizio (per interventi in variazione del progetto costruttivo iniziale) non ha ancora una risposta affermativa dal Comune.(D) DECISIONI DA PRENDERE. IL TIPO DI TASSO:FISSO O VARIABILE?Occorre decidere l?importo da richiedere, sapendo (ad esempio in Italia) che :a) il finanziamento di norma non va oltre il 75/85 per cento del valore stimato da un perito della banca ( può superarlo per l?acquisto della prima casa). b) le banche, in genere, non concedono mutui se l?importo annuo delle rate è superiore al 30 per cento del reddito annuo netto del richiedente.c) occorre decidere il tipo di tasso, considerando che non esiste una valutazione "a priori" che ci permetta di decidere se è più conveniente il fisso o quello variabile. Si tenga comunque presente che optando per un tasso fisso si avrà un vantaggio qualora il mercato sospinga i saggi di interesse oltre il limite fissato dal nostro mutuo, mentre si pagherà di più della media qualora i suddetti saggi discendano sotto quel livello. Tutto ciò non accade con un tasso indicizzato: in nessun caso ci si troverà "fuori mercato" (né in positivo, né in negativo). Dal punto di vista psicologico invece, con il tasso fisso si conosce a priori l?entità anche dell?ultima rata da pagare, mentre con quello variabile questa informazione non è concepibile ed inoltre occorre "ferrarsi" sul criterio di indicizzazione, cioè su i parametri che causano le variazioni, per poterne quanto meno comprenderne il meccanismo. L?introduzione dell?euro dovrebbe veder diminuire i tassi vigenti in Italia, fino al raggiungimento della media europea.In caso di opzione per il tasso variabile, quale accortezze occorre usare ?Anzitutto occorre cercare di comprendere gli elementi che concorrono alla indicizzazione del tasso (obbligatoriamente indicati nel contratto di mutuo) ed escludere tassativamente quegli istituti o enti finanziari che non indicano con precisione le variabili da prendere in considerazione. In alcuni casi, non molti e comunque da cancellare dall?elenco delle opzioni, vengono infatti indicati indefiniti criteri che verrebbero adottati in apposite sedute di appositi "comitati" che comunicheranno le variazioni di tasso; in altri, con vessazione vera e propria, il tasso viene definito come variabile, ma la banca impone un limite minimo sotto il quale il tasso non potrà mai scendere. E? bene ricordare che alcuni istituti di credito offrono mutui fondiari con particolari tipologie di ammortamento come, ad esempio, quelli a rate crescenti (indicati per le giovani coppie che, si presume, hanno una ridotta capacità di rimborso all?inizio della vita coniugale) con rate iniziali più basse e rate finali più alte. A questo proposito è opportuno informarsi.Si sappia che:a) con il tasso fisso l?entità della rata non varia per l?intero periodo di rimborso: l?ultima sarà uguale alla prima;b) con il tasso variabile la rata muta seguendo, grosso modo, l?andamento delle variabili del mercato finanziario. c) con l?introduzione dell?Euro, i tassi europei dovrebbero essere mediati. Siccome quelli italiani sono, in genere, più alti, essi dovrebbero tendere verso il basso. (F) I DOCUMENTI DA PRESENTARELa domanda di mutuo (il modulo e? fornito dalla banca) prevede la presentazione di una serie di documenti:-"Compromesso" e copia del precedente atto di acquisto-Dichiarazione dei redditi del richiedente- Certificato di residenza-Certificato di matrimonio con le annotazioni a margine - Certificati catastali tipici- Certificato di abitabilità- Certificato "Storico ventennale" per verificare la presenza di passaggi di proprietà per "donazione".(G) ACCORTEZZESi consiglia:-di richiedere il testo del contratto di mutuo, qualche giorno prima della stipula, per poterne prendere attentamente visione;- di non sottoscrivere contratti che prevedano tassi liberi di crescere ma bloccati verso il basso ( non diminuiranno sotto un limite prefissato dalla banca);- di non sottoscrivere mutui a tasso variabile se non è indicato in base a quali meccanismi questo varia: in loro assenza, la variazione è lasciata alla completa discrezione della banca;- di interessarsi periodicamente in banca dell? andamento della pratica di mutuo, verificando che le caratteristiche siano quelle richieste ( tipo di tasso, durata, periodicità delle rate ecc.) per non avere spiacevoli sorprese all?atto della firma.(H) L? ITER BUROCRATICO DELLA PRATICAa) Acquirente e venditore formalizzano l?incontro delle due rispettive volontà sottoscrivendo un atto preliminare (compromesso)dove si individuano: l?immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, l?importo versato come anticipo, le eventuali penalità a carico di chi recede.b) L?acquirente inoltra alla banca la domanda di mutuo, definendo la somma richiesta, il tipo di finanziamento (se in lire o in valuta), il tipo di tasso di interesse (se fisso o variabile), la durata del piano di ammortamento (minimo 5 anni), la cadenza delle rate (mensili, trimestrali o semestrali) [ la valutazione delle varie tipologie verrà svolta a parte]. Al modulo di domanda verrà allegato il "compromesso" e, meglio anticipare la richiesta, tutta la documentazione da cui si possa definire la "capacità di rimborso " del futuro mutuatario (modello 740 con le relative quietanze di versamento ILOR/Irpef, cedolino dello stipendio ecc.) e i principali documenti catastali relativi all?immobile.c) L?ente erogante inizia l?istruttoria della pratica: valuterà la congruità della somma richiesta con il reddito del mutuatario e con il valore dell?immobile, definito da suoi periti o con valutazioni "a tavolino", o tramite sopralluogo tecnico. Valuterà altresì la presenza di eventuali "elementi" potenzialmente ostativi: abusivismo, acquisizioni per "donazione", mancanza di abitabilità ecc. Durante questa fase è opportuno definire con puntigliosità e pignoleria l?elenco dei documenti necessari per il buon fine del finanziamento: una delle cause di allungamento dei tempi di erogazione deriva proprio dallo "stillicidio" circa i documenti che, ad ogni visita o telefonata per conoscere lo stato della pratica, vengono immancabilmente domandati dall?ufficio che sta istruendo la pratica. Al limite, suggeriamo noi eventuali certificati che, pur se in un primo momento non vengono richiesti, potrebbero risultare indispensabili nel corso dell?istruttoria (abitabilità, eventuale domanda di condono, storico ventennale ecc.). Non si dimentichi che i termini temporali di erogazione indicati dalle banche decorrono dalla presentazione dell?ultimo documento richiesto, non dalla data della domanda. d) Valutata positivamente la pratica ed esaurite le formalità necessarie, l?ente mutuante prima di procedere all?erogazione chiede, alla parte venditrice l?autorizzazione ad iscrivere ipoteca sull?immobile. Questa richiesta (del tutto non giustificata)causa spesso una forte perplessit& nel venditore, il quale si domanda perchè mai, sull?immobile ancora di sua proprietà e senza avere definitive certezze sul risultato finale della trattativa, dovrebbe permettere l?inserimento del pesante vincolo ipotecario. Ad esso puo opporsi. Va detto comunque che se la banca richiede quella autorizzazione al venditore vuol dire che la domanda di mutuo è praticamente accolta e l?accensione dell?ipoteca prima dell?atto di compravendita e? il tentativo di acquisire un eccesso di garanzia, derivando esclusivamente dalla necessità di far trascorrere alcuni giorni (undici) perchè il vincolo sia operativo. La decisione di finanziare l?acquirente egrave;, infatti, già stata presa e l?iscrizione del vincolo la renderà operativa.e) A volte i due atti (di compravendita e di concessione del mutuo) sono contemporanei ed effettuati nella stessa seduta che vede presenti, oltre alle due parti direttamente & interessate, la banca e il notaio. Dopo la lettura e le sottoscrizioni d?obbligo, il funzionario, tramite il notaio, consegna l?assegno al venditore; in genere l?acquirente non è formalmente coinvolto nell?atto che conclude l?erogazione dell?importo mutuato, la somma cioè non è consegnata a lui.La sottoscrizione da parte dell?acquirente dell?atto d?acquisto può risultare, al di là del passo che si sta per compiere, momento delicatissimo: può accadere, infatti, che ci si trovi di fronte a variazioni non contrattate nelle caratteristiche del mutuo stesso, ad esempio, circa la durata, il tasso, il tipo di ammortamento; o addirittura si possono scoprire" clausole non ben puntualizzate in precedenza.Scoprire queste "novità" all?ultimo momento, cioè di;fronte;al notaio che legge in fretta, alla banca che non vuole ripensamenti, al venditore che vuole concludere ed incassare, vuol dire dover valutare, in situazione psicologica di difficoltà e in pochi secondi, le conseguenze delle variazioni scoperte e decidere se rinunciare all?acquisto o meno. (I) QUANDO CONVIENE "ESTINGUERE IL VECCHIO E RIACCENDERNE UNO NUOVO?La diminuzione dei tassi di interesse è costante e coinvolge anche i mutui fondiari, oggi offerti al 5,75 / 7 per cento. Abbiamo calcolato che, ai livelli attuali, "risulterebbe" conveniente estinguere e sostituire vecchi mutui a tasso fisso, purché il differenziale di tasso sia superiore ai 3,5 punti percentuali, la vita del mutuo non abbia superato la metà del periodo e la "penale" per la rescissione anticipata non superi il 3 per cento del capitale residuo.Abbiamo usato il condizionale perché chi estingue un vecchio mutuo - per il quale, in termini di tassazione, defalca parte degli interessi dal reddito imponibile - e lo sostituisce con uno nuovo a tassi più bassi, non potrà ancora approfittare del vantaggio fiscale (la norma è inserita nell?ambito della "Finanziaria 1999" in attesa di Governo e di approvazione), a meno che il nuovo non sia stipulato con la stessa banca e per un importo pari al capitale residuo del vecchio (eventualmente maggiorato dalle rate impagate).(L) DAL GENNAIO 1999, L?EURO.La possibilità (se agevole e non resa artificialmente complessa) di accedere ai servizi degli istituti di credito di altri paesi europei, causerà una mediazione dei tassi oggi in vigore nelle singole nazioni.E? evidente che l?introduzione dell?euro permetterà una comparazione immediata e senza problemi di valutazione circa il rischio di cambio, oggi necessariamente presenti nei calcoli dei cittadini europei.

02/01/1998

Documento n.3064

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