Il Sole 24 Ore del 22-7-2007 Mutui e cartolarizzazione. Un problema di vigilanza. Di Gianni Colangelo

Da Il Sole 24 Ore del 22-7-2007 Mutui e cartolarizzazione. Un problema di vigilanza Di Gianni Colangelo Prima di parlare della loro cartolarizzazione -e degli effettivi benefici del decreto Bersani- rilevo che i mutui sono remunerati ad interesse composto (anatocismo) e rimborsati secondo uno schema chiamato ammortamento alla francese. Per ciò che concerne l’interesse composto, il divieto di anatocismo sui mutui permane anche dopo il famoso decreto D’Alema dell’agosto 1999. Per ciò che riguarda l’ammortamento alla francese esso consiste in un artifizio contabile mediante il quale si rovescia la naturale proporzionalità dell’imputazione del pagamento. Infatti è intuitivo pensare che gli interessi da pagare siano tanto maggiori quanto maggiore è il trascorrere del tempo. Nell’ammortamento alla francese avviene, invece, che prima si pagano gli interessi e poi il capitale, per cui gli interessi diminuiscono e non aumentano con il tempo. Ciò crea una forzata fidelizzazione del cliente, il quale trova poco conveniente estinguere anticipatamente il mutuo, ché se lo fa prima troverà di aver pagato solo gli interessi e se lo fa tardi troverà di estinguere il solo capitale e di non poter risparmiare nulla sugli interessi per la semplice ragione di averli già pagati [Esempio, se abbiamo contratto un mutuo di € 100.000 a 10 anni rimborsabile con 20 rate semestrali al 4,91% di interesse e decidiamo di estinguerlo in coincidenza con la X rata, il capitale residuo da pagare in presenza di ammortamento regolare ad interesse semplice sarà di € 45.088,51 e € 56.033,82 con ammortamento alla francese (interesse composto)][1]. Ciò pare in forte contrasto con le norme sulle clausole abusive che vietano “a danno del consumatore, un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi delle parti derivanti dal contratto”. Abbiamo, infine, riscontrato una terza patologia periziando singoli mutui. L’ammortamento alla francese determina un tasso d’interesse maggiore di quello dichiarato sul contratto. L’indicazione contemporanea di due prezzi a remunerare il capitale prestato pone seri dubbi sulla validità della pattuizione. Da questo panorama emerge che il decreto Bersani sulla portabilità del mutuo con l’abolizione della penale dell’1% e la surroga dell’ipoteca, è un piccolo palliativo. A coloro che estinguono il proprio mutuo anticipatamente consigliamo di scrivere una lettera alla Banca per far salvi i diritti di ripetizione dei maggiori interessi pagati ed interrompere gli effetti della prescrizione. La cartolarizzazione dei mutui è la trasformazione dei crediti della Banca verso ciascun mutuatario, in titoli da collocare sul mercato finanziario. Tali crediti derivano da contratti che, tutti o in parte, forse, contengono le tare appena descritte. In tal caso, si profilerebbe un problema poiché il valore del contratto interpretato secondo la legge sarebbe sensibilmente inferiore a quello nominale attribuito dalla Banca cedente. Cosa accadrebbe se, un giorno, tutti i mutuatari decidessero far causa per far valere i propri diritti o se –orrorre!- si approvasse la legge sulla class action? Risulterebbe che il consumatore tartassato quando è debitore lo sarebbe vieppiù quando è investitore. Si profila all’orizzonte una delle tante questioni italiane, la questione della vigilanza.

23/07/2007

Documento n.6728