Legge 210/2004 - Tutela diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili

LEGGE 2 agosto 2004, n. 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degliacquirenti di immobili da costruire. (GU n. 189 del 13-8-2004) La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hannoapprovato; IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Promulgala seguente legge: Art. 1. (Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire). 1. Il Governo e’ delegato ad adottare, entro sei mesi dalla datadi entrata in vigore della presente legge, con l’osservanza deiprincipi e criteri direttivi di cui all’articolo 3, uno o piu’decreti legislativi recanti norme per la tutela dei dirittipatrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia statorichiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare ola cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadiotale da non consentire ancora il rilascio del certificato diagibilita’, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche ele integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con ledisposizioni contenute nei predetti decreti legislativi. 2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensidell’articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta delMinistro della giustizia, di concerto con i Ministri delleinfrastrutture e dei trasporti, dell’economia e delle finanze e dellavoro e delle politiche sociali. 3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sonotrasmessi alla Camera dei deputati e al Senato della Repubblicaaffinche’ su di essi sia espresso, entro sessanta giorni dalla datadi trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competentiper materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche inmancanza di tale parere. Qualora il termine previsto perl’espressione del parere delle Commissioni parlamentari scada neitrenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma1 o successivamente, quest’ultimo e’ prorogato di centoventi giorni. 4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell’ultimo deidecreti legislativi di cui al comma 1, nel rispetto dei principi edei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il Governo puo’emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioniintegrative e correttive dei medesimi decreti legislativi. Art. 2. (Definizioni). 1. Ai fini della presente legge devono intendersi: a) per "acquirente", la persona fisica che sia promissariaacquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbiastipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbiao possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento nonimmediato, a se’ o ad un proprio parente in primo grado, dellaproprieta’ o della titolarita’ di un diritto reale di godimento su diun immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche’ non sociodi una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con lacooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprieta’ ol’acquisto della titolarita’ di un diritto reale di godimento su diun immobile da costruire per iniziativa della stessa; b) per "costruttore", l’imprenditore o la cooperativa edilizia chepromettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovveroche abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello dileasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o iltrasferimento non immediato in favore di un acquirente dellaproprieta’ o della titolarita’ di un diritto reale di godimento su diun immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso vengaedificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui larealizzazione della costruzione sia data in appalto o comunqueeseguita da terzi; c) per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casiin cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto adesecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto delcontratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Art. 3. (Principi e criteri direttivi della delega legislativa). 1. I decreti legislativi di cui all’articolo 1 sono informati aiseguenti principi e criteri direttivi: a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negliarticoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, eapportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni alladisciplina dei procedimenti di cui all’articolo 2, comma 1, letterac), l’equa ed adeguata tutela dei diritti dell’acquirente discendentidalla stipula del contratto diretto all’acquisto o al trasferimentodi un immobile da costruire; b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione dellaesperibilita’ delle azioni revocatorie nei confronti dell’acquirentee la modifica dell’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; c) prevedere l’obbligo del costruttore di procurare il rilascio edi provvedere alla consegna, prima della stipula del contrattopreliminare d’acquisto o dell’atto equipollente ai sensidell’articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e alvalore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente hariscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contrattodefinitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione,comunque escluse quelle che e’ pattuito debbono essere erogate da uneventuale soggetto mutuante; d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) siarilasciata da una banca, da un’assicurazione o da altro soggettoautorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cuiil costruttore incorra in una situazione di crisi, dell’eventualerestituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventualecorrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventualispese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, perconseguire la detta restituzione, ove la stessa non siaimmediatamente offerta ed eseguita; disciplinare il contenuto e lemodalita’ di escussione della garanzia fideiussoria al fine diassicurare all’acquirente la sollecita restituzione di quantoindicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata deiprocedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo ilbeneficio della preventiva escussione del debitore principale di cuiall’articolo 1944, secondo comma, del codice civile; e) prevedere forme di tutela dell’acquirente, imponendo l’obbligoche il costruttore fornisca altresi’ garanzie per il risarcimento alquale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi edifformita’ che si siano manifestati successivamente alla stipula delcontratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo diassegnazione; f) istituire un Fondo di solidarieta’ a beneficio dell’acquirenteche, a seguito dell’insolvenza del costruttore a fronte della quale,in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entratain vigore della presente legge, siano o siano state in corsoprocedure implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subitola perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmentecorrisposto e il mancato conseguimento della proprieta’ odell’assegnazione del bene; g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo sianoreperite, senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delleregioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o deglialtri enti territoriali, attraverso la previsione e l’istituzione,per un periodo massimo di quindici anni dalla data di entrata invigore dell’ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazionedella presente legge, di un contributo obbligatorio posto a caricodei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c),individuando lo stesso in misura non superiore al 5 per mille dellefideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere che ilversamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia lafideiussione; prevedere che la misura del contributo e le modalita’del versamento siano determinate annualmente con decreto del Ministrodella giustizia di concerto con il Ministro dell’economia e dellefinanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, lamisura del contributo e le modalita’ del versamento siano indicatenell’ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione dellapresente legge; h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tuttii relativi oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo; i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonomedefinite in corrispondenza di ambiti territoriali determinati su baseprovinciale, regionale o interregionale in modo da assicurare unagestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto contodelle finalita’ del Fondo; prevedere che i contributi siano imputatialle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio dellaprovenienza delle risorse tenendo conto della ubicazione degliimmobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste;prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezionesia gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette in viaprimaria alla soddisfazione delle pretese restitutoriedell’acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nelterritorio di competenza della sezione medesima ed in via successivasiano utilizzate per soddisfare le richieste relative alle altresezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti;prevedere che le ulteriori modalita’ di gestione del Fondo sianostabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto conil Ministro dell’economia e delle finanze; prevedere che l’entegestore del Fondo, che abbia corrisposto l’indennizzo nei casiprevisti, abbia diritto di regresso nei confronti del costruttore peril recupero dell’indennizzo pagato nonche’ dei relativi interessi espese; l) disciplinare i requisiti e le modalita’ di accesso aicontributi del Fondo di cui alla lettera f) prevedendo che cio’ possaavvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto; m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ognialtro contratto comunque diretto al successivo acquisto di unimmobile da costruire, prevedendo in particolare che debbano iviindicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche dellacostruzione, la tipologia dei materiali impiegati, le modalita’ e lefasi di esecuzione, le modalita’ e i tempi di pagamento del prezzo,l’esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli,gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell’immobileda costruire e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonche’l’indicazione dell’appaltatore; n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il dirittodell’acquirente al perfezionamento degli atti indicati all’articolo39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria ecreditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385,e all’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramentogravante sull’immobile da costruire, assicurando che gli atti chepermettono l’esecuzione delle formalita’ nei registri immobiliarisiano posti in essere prima della stipula dell’atto definitivo dicompravendita, o contestualmente alla stessa. La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara’ inseritanella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblicaitaliana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farlaosservare come legge dello Stato. Data a Roma, addi’ 2 agosto 2004 CIAMPI Berlusconi, Presidente del Consiglio dei MinistriVisto, il Guardasigilli: Castelli. LAVORI PREPARATORI Camera dei deputati (atto n. 38): Presentato dall’on. Lino Duilio il 30 maggio 2001. Assegnato alla commissione II (Giustizia), in sede referente, il 28 giugno 2001, con pareri delle commissioni I, V, VI, VIII, X. Esaminato dalla commissione II, in sede referente, il 5, 12, 20 febbraio 2002; il 6, 29 maggio 2002; il 13, 20, 25 giugno 2002; il 3, 4, 16, 17 luglio 2002. Esaminato in aula il 22 luglio 2002 ed approvato il 9 aprile 2003. Senato della Repubblica (atto n. 2195): Assegnato alla 2ª commissione (Giustizia), in sede referente, il 15 aprile 2003, con pareri delle commissioni 1ª, 5ª, 6ª, 8ª, 11ª, 13ª. Esaminato dalla commissione 2ª, in sede referente, il 16, 21 luglio 2003; il 29 ottobre 2003; il 12, 13, 14 novembre 2003. Relazione scritta presentata il 17 maggio 2004 (atto n. 2195 - A, relatore on. Caruso). Esaminato in aula l’11 marzo 2004; il 4, 26 maggio 2004 ed approvato, con modificazioni, il 16 giugno 2004. Camera dei deputati (atto n. 38-B): Assegnato alla commissione II (Giustizia), in sede referente, il 22 giugno 2004 con pareri delle commissioni I, V, VI, VIII. Esaminato dalla commissione II, in sede referente, l’8, 14, 15 luglio 2004. Esaminato in aula ed approvato il 19 luglio 2004.

24/02/2005

Documento n.4482

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