Dal Quotidiano di Sicilia (28-10-06) Sboom del mattone e rischio di crisi. Difficoltà del mercato immobiliare

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Editoriale Sboom del mattone e rischio di crisi. Difficoltà del mercato immobiliare di Carlo Alberto Tregua [email protected] Secondo Robert Shiller, economista dell'Università di Yale, nel mercato immobiliare, il boom e il crac sono due aspetti della stessa medaglia. Imprese e cittadini investono nel mattone e sono presi da un'euforia non giustificata dai parametri economici. Per cui, dopo un certo punto, la crescita tumultuosa si trasforma in una discesa disastrosa. È quanto sta accadendo negli Stati Uniti, dove le previsioni del crollo dei prezzi degli immobili si stanno puntualmente verificando. Non si tratta di pessimismo, ma di valutazione oggettiva di una bolla (aumento dei prezzi non giustificato dai valori) che come tale nel Paese nord-americano è già esplosa. La bolla è dimostrata dal fatto che dal 1997 al 2005 il prezzo medio delle case è aumentato dell'83 per cento, il triplo rispetto ai rialzi che si sono avuti nei precedenti periodi di boom immobiliare. Secondo Shiller, la discesa dei prezzi potrebbe procurare una crisi nel settore della durata di diversi anni. E non si tratterà di una crisi passeggera: quando il proprietario sarà costretto a vendere, ma la sua casa rimarrà invenduta, si innesterà un effetto-panico le cui conseguenze sono imprevedibili. C'è chi pensa che, come accade in altri settori dell'economia, lo sboom immobiliare degli Stati Uniti si diffonderà nelle altre nazioni sviluppate e produrrà ribassi dei prezzi stimati fra il trenta e il cinquanta per cento: in pratica, un ritorno ai prezzi ante-bolla immobiliare. Non si tratta di una situazione drammatica, ma di una normale alternanza fra periodi di crescita e di decrescita. Solo che, in questo caso, la decrescita sarà tanto brusca quanto rapida è stata la crescita. Dunque, nessuno potrà lamentarsi se i prezzi, in retromarcia, ritornano a valori reali. In Italia, il mattone ha avuto il suo periodo splendido, ma esso è già finito nel 2005, e nell'anno corrente si cominciano ad assaggiare i morsi del ritorno al passato. Vi sono tanti elementi che supportano queste valutazioni generali: le banche, innanzitutto, avvertono la brusca inversione di tendenza nel mercato immobiliare. Moltissimi mutui sono entrati in sofferenza per rate non pagate, conseguenti all'effetto della crisi dei ceti medio-bassi. I nuovi mutui sono in decremento ed ecco come si spiega la concorrenza serrata sui tassi, alcuni dei quali però sono specchietti per le allodole. Farebbero bene i consumatori, prima di stipulare un mutuo con una banca, a raffrontare almeno tre preventivi. Il dato più allarmante è che la domanda di immobili è nettamente diminuita e si sta entrando nella fase dentro la quale non è più importante discutere il prezzo, quanto convincere l'acquirente a comprare. Le agenzie immobiliari patiscono, spesso incolpevolmente, della resistenza da parte dei proprietari ad abbassare i prezzi di vendita, se vogliono cedere immobili. La resistenza dei proprietari sarà nel breve affievolita dalla dura realtà, e cioè che saranno pochi i compratori disponibili sul mercato. Probabilmente, non si verificherà il panico che si è diffuso negli Stati Uniti, ma sicuramente i proprietari saranno presi nella tenaglia fra il non vendere oppure cedere a prezzi fortemente ribassati. Per conseguenza si presenta un periodo favorevole a chi vuol comprare. Ma i compratori, che non hanno fiducia nel futuro, sono in difficoltà nel decidere se acquistare un immobile, perché sanno che in caso di rivendita potrebbero non trovare facilmente un acquirente. Il quadro che abbiamo delineato è stato da noi anticipato da almeno due anni, suscitando l'incredulità e spesso l'ilarità dei cosiddetti "competenti del settore". La realtà sta arrivando, e dimostra che le previsioni fatte dagli economisti negli anni scorsi, sulle quali noi abbiamo sviluppato delle riflessioni, si presentano puntuali come l'esattore delle tasse. Ed ora esigono la riduzione dei prezzi per chi vuol vendere; naturalmente, ognuno è padrone di tenersi gli immobili che non gli servono neanche come investimento, su cui pagare Ici, spese di manutenzione e per i quali correre rischi di inquilini morosi e oneri comunali.

30/10/2006

Documento n.5123

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